아파트 용적률별 단지 모습(용적률과 건폐율이란?)

 

용적률이란?

건물 연면적을 땅의 넓이로 나눈 비율이다. 이해하기 쉽게 말한다면 건폐율 × 건축물 높이(지상층수)라고 봐도 되겠다.

 

용적률을 계산할 때는 지하층의 바닥면적과 지상층 중 주차장용도, 초고층 빌딩(마천루)의 피난안전구역의 면적은 제외한다. 그러나 무작정 제외하는 것은 아니고 일정 기준 이하만 제외하는데, 그렇게 하지 않으면 피난구역을 필요 이상으로 과다하게 만들어 놓고 준공 후 타목적으로 전용하는 방법으로 용적률 규제를 피하는 것이 가능하기 때문이다. 

 

주민공동시설(엘리베이터 등)의 면적은 본래 용적률에 삽입이었으나 2016년부터 장애인용 엘리베이터에 한해 용적률에서 제외한다. 이는 사실상 엘리베이터 면적을 용적률 삽입에서 제외한다는 의미인데, 이미 오래전부터 아파트의 엘리베이터는 장애인용 휠체어가 들어갈 수 있는 크기와 전용 버튼을 갖추고 있었기 때문이다. 이런 비장애인-장애인 겸용 엘리베이터도 장애인용으로 분류된다.

 

 

용적률이 높을수록 대지면적 대비 건축연면적이 넓다는 것이고, 이는 곧 건물이 고층으로 올라간다는 말이다. 용적률이 높은 토지는 부동산 가치가 용적률이 낮은 토지에 비해 상대적으로 높다.

아래 기준은 법률에 따른 제한이고, 해당 범주 내에서 각 지자체별로 최대치를 정한다. 최대치를 100% 이상으로 정한다는 뜻이지, 무조건 용적률 100% 이상으로 지어야 한다는 뜻이 아니다!

 

용도지역			건폐율	용적률
도시 지역	주거지역	제1종전용주거지역	50% 이하	50% 이상 100% 이하
		제2종전용주거지역	50% 이하	100% 이상 150% 이하
		제1종일반주거지역	60% 이하	100% 이상 200% 이하
		제2종일반주거지역	60% 이하	100% 이상 250% 이하
		제3종일반주거지역	50% 이하	100% 이상 300% 이하
		준주거지역	70% 이하	200% 이상 500% 이하
	상업지역	중심상업지역	90% 이하	200% 이상 1500% 이하
		일반상업지역	80% 이하	200% 이상 1300% 이하
		근린상업지역	70% 이하	200% 이상 900% 이하
		유통상업지역	80% 이하	200% 이상 1100% 이하
	공업지역	전용공업지역	70% 이하	150% 이상 300% 이하
		일반공업지역		150% 이상 350% 이하
		준공업지역		150% 이상 400% 이하
	녹지지역	보전녹지지역	20% 이하	50% 이상 80% 이하
		생산녹지지역		50% 이상 100% 이하
		자연녹지지역		50% 이상 100% 이하
관리 지역	보전관리지역		20% 이하	50% 이상 80% 이하
	생산관리지역		20% 이하	50% 이상 80% 이하
	계획관리지역		40% 이하	50% 이상 100% 이하
	미세분지역		보전관리지역과 동일
농림지역			20% 이하	50% 이상 80% 이하
자연환경보전지역			20% 이하	50% 이상 80% 이하

대한민국에서 용적률은 80~1500% 의 범위로, 도시의 주거지역은 최대 500%까지 올릴 수 있으나 지방자치단체의 조례에 의해 실질적으로 최종 결정된다. 보통 뉴타운 재개발 사업을 할 때 토지용도변경 등을 통해 건폐율과 용적률을 같이 조정하면서, 실질 용적률이 크게 높아진다.

용적률은 건폐율과 함께 도시개발 밀도 평가척도로 사용하며, 용적률과 건폐율 상승에 가장 큰 영향을 끼치는 것은 교통이나 환경 여건이기도 하지만, 문화적 요인이나 국민 정서도 크게 영향을 끼친다. 높으면 높을수록 더 높게 밀집해서 지을 수 있기 때문에 규모의 경제에 따라 건축비용이 내려가니 좋지 않겠나 싶겠지만 용적률과 건폐율을 너무 높이면 닭장이라는 소리를 듣기 십상이고 이런 경우 일조권을 위시한 환경문제가 매우 심각해지기 때문에 적정 수준으로 조절하는 것이다. 

 

이런 과다한 용적률을 적용한 실제 사례는 홍콩이 대표적인데, 해당 문서에 보면 그 실상을 제대로 확인할 수 있다. 그러나 홍콩은 구역에 따라 용적률 제한이 500%~1000%이기 때문에, 홍콩 또한 아무리 건물이 다닥다닥 붙어있다 한들 용적률이 1000%를 넘지는 않는다.

 

한국도 주거지역이 아닌 상업지역에 지어진 건물들은 용적률이 매우 높은 경우가 많은데, 이런 경우 주변(심지어 바로 옆)에 일조권을 무시하고 건물을 올려도 법적인 문제가 없으며 행정관청은 환경문제 등을 들어 허가를 반려한다고 해도 법원에서 깨지므로 무조건 건물이 올라가게 된다. 또한 주거지역 인근의 상업지역도 이 규제 적용대상이 아니므로 주거지역이라고 해서 안심할 수는 없다.

 

따라서 상업지역을 주거용으로 선택 시에는 매우 주의해야 한다. 실제 사례 서울스퀘어는 1100%를 넘는 용적률을 자랑한다.
서유럽은 전통적으로 용적률이 낮은 형태의 주거지역을 선호했는데, 지반이 연약하고 공동주택에 대한 사회적 인식이 나빠서이다.

 

 

부산에 있는 용적률 949% 아파트

 

 

 

 

중국의 아파트

 

다음은 건폐율에 대해 알아보자.

 

건설부지에서 건축물이 차지하는 땅의 비율. 용적률과 함께 도시 건축밀도를 나타내는 지표이다. 건축면적/대지면적×100으로 산정한다.

일반적으로 건폐율이 높아질 수록 용적률도 높아지거나 해서 부동산 개발의 밀도가 급격히 상승한다. 하지만 고도제한 등의 요소로 인해 개발이 제한되는 경우도 왕왕 있다. 도시지역은 50~70%, 관리지역은 20~40% 정도로 건폐율이 제한된다. 건폐율을 제한하는 이유는 지면에 최소한의 공터를 남겨서 채광, 통풍 등을 확보하고 비상시 등에 대비하기 위해서이다. 또한 위생면에서도 건폐율은 낮을수록 좋다. 용적률이 일정할때 건폐율이 낮아지면 지상 공터가 많아진다.

서유럽과 일본의 경우 용적률에 비해 건폐율이 높은 경우가 많고, 이 때문에 특유의 골목 풍경이 형성되고 경차 문화가 발달했다.

홍콩의 구룡성체(좌), 뭄바이의 다라비(우)

건폐율이 거의 100%에 가까운 극단적인 사례로는 난개발의 상징인 홍콩의 구룡성채나 아파트, 인도 뭄바이의 다라비 등이 있다. 홍콩은 땅은 굉장히 좁은데 인구는 그에 비해 너무 많은 지리적 요인 때문에 제아무리 용적률을 크게 올려도 건폐율이 줄지 않는다. 그리고 무려 건폐율 100% 건물이 서울역 앞에 당당히 서 있다.

 

용도지역			건폐율	용적률
도시 지역	주거지역	제1종전용주거지역	50% 이하	50% 이상 100% 이하
		제2종전용주거지역	50% 이하	100% 이상 150% 이하
		제1종일반주거지역	60% 이하	100% 이상 200% 이하
		제2종일반주거지역	60% 이하	150% 이상 250% 이하
		제3종일반주거지역	50% 이하	200% 이상 300% 이하
		준주거지역	70% 이하	200% 이상 500% 이하
	상업지역	중심상업지역	90% 이하	400% 이상 1500% 이하
		일반상업지역	80% 이하	300% 이상 1300% 이하
		근린상업지역	70% 이하	200% 이상 900% 이하
		유통상업지역	80% 이하	200% 이상 1100% 이하
	공업지역	전용공업지역	70% 이하	150% 이상 300% 이하
		일반공업지역		200% 이상 350% 이하
		준공업지역		200% 이상 400% 이하
	녹지지역	보전녹지지역	20% 이하	50% 이상 80% 이하
		생산녹지지역		50% 이상 100% 이하
		자연녹지지역		50% 이상 100% 이하
관리 지역	보전관리지역		20% 이하	50% 이상 80% 이하
	생산관리지역		20% 이하	50% 이상 80% 이하
	계획관리지역		40% 이하	50% 이상 100% 이하
	미세분지역		보전관리지역과 동일
농림지역			20% 이하	50% 이상 80% 이하
자연환경보전지역			20% 이하	50% 이상 80% 이하

개별 토지의 건폐율과 용적률은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(일명 국계법)에 규정되어 있으며 실제로는 각 지방자치단체의 조례로 정한다. 21세기 들어서 대한민국 지자체들은 뉴타운 재개발 등을 할 때 용적률을 높이는 대신 건폐율을 낮춰서 최대한 녹지를 얻으려 한다.

건폐율이 낮은 아파트 단지일수록 쾌적하며, 설계의 여유를 둬 건축에 신경썼다는 이미지를 받기에 2020년대 들어 아파트에서도 건폐율이 주목받는 추세이다. 기사. 서울 재건축 단지들이 35층 제한을 풀어달라고 하는 이유도 여기에 있다. 층수 제한을 풀어 고층을 올리면 같은 세대여도 건폐율을 줄일 수 있고, 조망권을 확보하는 세대가 늘어나 단지의 쾌적성이 올라가 가치 상승에 유리하기 때문이다.

 

아파트에 살면 좋은점과 나쁜점 / 장점과 단점

 

주택, 아파트 리모델링이란? 리폼과의 차이 / 리모델링시 주의할점 / 표준 계약서