주택, 아파트 리모델링이란? 리폼과의 차이 / 리모델링시 주의할점 / 표준 계약서

리모델링이란?

 

낡은 건축물을 그 기본 골조는 그대로 두고 내부와 시설을 완전히 뜯어고치는 일.

건물의 기본적인 형태는 그대로 둔 채로 인테리어나 구조 등을 수선하여 사용하는 것을 가리킨다.

 

 

 

 

 

낡은 건축물을 부수고 새로 짓는 재건축과는 다르다. 토대를 제외한 모든 것을 뜯는 대폭적인 개장에서부터, 작게는 벽지나 바닥재를 갈거나 소품을 교체하는 등의 방식으로도 진행된다. 건물을 타 용도로 개조하는 것 역시 리모델링에 해당된다.

일반적으로는 세대 내부 인테리어나 배관교체 등을 하는 것을 리모델링이라고 지칭하지만, 주택법에 의거하여 공동주택을 대대적으로 증개축하는 행위도 리모델링이라고 한다. 

주택 리모델링의 경우는 그야말로 벽체만 남기고 모든 걸 뜯어내는 경우도 종종 있다. 이럴 거면 신축하지 하는 생각이 절로 들지만, 그래도 신축보다는 저렴하게 먹힌다. 기존 벽체의 유무만 가지고도 시공비가 확 바뀌기 때문이다. 신축의 경우 각종 세금도 무시할 수 없고, 공사기간이나 각종 행정절차, 규제도 리모델링 쪽이 훨씬 간편하다.

 

용적률 규제가 없었던 1972년 이전에 지어진 집이라면 더더욱 리모델링이 이득을 볼 수 있다. 왜냐하면 과거 용적률 규제가 존재하지 않았던 시절이나, 현재보다 여유롭였던 시절에 건축된 주택들은 신축을 하려면 과거 면적을 그대로 사용할 수 있는 게 아니라, 현행 규제에 맞추어서 바닥면적을 줄여서 신축해야 하기 때문이다. 이 때문에 점점 구축 주택 소유주들이 리모델링으로 눈을 돌리는 추세다.

주택 신축은 절대로 1개월 내로는 못하는데 그동안 거주할 곳 찾는 것 역시 만만치 않다. 또한 외장만 리모델링을 하는 경우도 존재하는데 이 경우 쓸 수 있는 부착물(새시, 내장 등)은 최대한 남긴 채 외장만 깔끔하게 바꾸는 경우가 대다수이며 과거 유행한 타일 부착이나 스티로폼 시공 따위의 서양식 건축이 관리가 어려워 지자 최대한 저렴한 가격을 들여 건물을 관리하기 쉽게 바꾸려는 의도가 크다. 이러한 건물들은 겉은 번지르르한데 막상 내부로 들어가 보면 8~90년대로 돌아간 듯한 후줄근한 느낌을 주어 무언가 껄끄럽다.

주거지에 대한 리모델링 외에도 상가, 관공서, 경기장 등에 대한 리모델링도 활발하다. 구기종목 프로리그의 경우 경기장 하나를 짓는 비용이 워낙 막대하기 때문에 어떻게든 기존 경기장을 가능한 한 현대적으로 리모델링해 사용하려는 경우가 많으며, 이런 경우 리모델링 사업 한 번에 국내에서는 백억 단위, 미국이나 일본에서는 무려 천억 원 단위의 비용이 지출되기도 한다.

특이하게도 광주 기아 챔피언스 필드의 경우 기존 무등경기장을 철거하면서 신축이 아니라 경기장 일부 시설물을 남겨둔 채 리모델링 형식으로 공사했는데, 우선 구 무등경기장 정문이 5.18 관련 사적으로 등록되어 있기도 하고, 신축이 아닌 리모델링일 경우 스포츠토토 기금을 지원받을 수 있기 때문이다.

비슷한 단어로 리노베이션이 있고 해외에서는 이 단어를 더 많이 사용한다. 주로 스포츠에서 이 단어가 쓰이는데 한국은 리모델링이란 단어를 쓰지만 해외에서는 대부분 리노베이션이다. 대표적인 리노베이션으로는 한국은 수원 kt 위즈 파크가 적은 돈으로 신구장에 가깝게 지어 좋은 리노베이션의 예시로 꼽히며 해외에서는 램보 필드, 솔저 필드, 팬웨이 파크가 좋은 예시로 꼽힌다.

 

 

 

리모델링과 리폼의 차이

한국에선 리폼과 리모델링이라는 말이 뒤섞여서 사용되는데, 업계에선 리모델링을 좀 더 대폭적인 개량으로 이해하는 경우가 많다. 한국의 건축업계에선 대체로 리모델링과 리폼을 아래와 같이 구별하고 있다.

리폼

시트, 벽지, 장판 등의 교체나 주방의 조리대 등 고정된 가구들을 교체, 개선하는 수준의 개량. 조금 규모가 클 경우 '인테리어 공사'라는 단어를 사용한다.

 

리모델링

내력벽. 내력기둥을 제외한 벽채와 바닥을 뜯어내고 구조 자체를 다시 제작하는 수준의 개량.

 

그럼에도 정확하게 어디까지가 리폼이고 어디까지가 리모델링인지 명확하게 구분하기는 어렵다. 이러한 용어 혼란이 벌어지는 건 미국에서는 리모델링이란 용어를 사용하고, 일본에서는 리폼(リフォーム)이란 재플리시를 사용하고 있기 때문이다. 한국 업계인들이 양국의 자료들로부터 영향을 받으며 영어와 일본어 용어를 동시에 쓰게 된 것이다.

영어권에서 가장 많이 쓰이는 표현은 renovation과 remodel(ing)이다. 양 명칭을 구분 없이 사용하곤 하지만, 관련 업계에선 renovation이 보수 공사에 방점을 둔다면 remodel(ing)이 더 전면적인 개조 공사를 의미한다고 해석하는 경우가 많다.

반면 일본에선 리폼을 영어 renovation, remodel(ing)의 일본식 표현으로 이해한다. 당장 언론사인 '리폼산업신문'은 사명을 영어로 'The remodeling Business Journal'이라 표기하고 있다.

 

 

리모델링 시 주의할 사항

전면 리모델링의 경우 아파트는 대략 10~14일, 주택은 공사 수준에 따라 다르지만 아파트보다는 오래 걸리며 구조변경 등이 겹치면 한 달이 넘어가는 경우도 있다. 리폼으로 해도 집안의 모든 가재도구를 다 들어내고 장판과 벽지를 갈아야 하는데 작은 방 하나도 몇 시간은 먹으며 24평 집 전체를 도배하면 아침 일찍 시작해도 밤늦게야 끝나며 내놨던 가재도구를 다시 집으로 들이는 데만 며칠은 걸린다.

따라서 리모델링 기간 동안 무척 불편하므로, 이사갈 때나 올 때가 가장 적기이다. 물론 기존에 계속 거주하던 집이더라도 이사할 계획도 없으면 그냥 잠시 옥탑방이나 오피스텔 등에서 단기월세로 지내며 리모델링을 강행하는 경우도 많다. 특히 최근에는 기존 건물주가 나이가 들고 자녀가 독립할 때가 되자 자녀들의 주거비용이 과다해지면서 공간구조를 개조하려는 리모델링 사례가 많다.

리모델링하려 한다면 반드시 전문 리모델링 업체를 찾아 정확한 설계와 견적으로 공사를 진행해야 한다. 대한민국이 하도 사회적 불신이 팽배하다 보니 리모델링에서도 '업자들은 무조건 남겨먹으려고만 한다'는 인식 하에 무조건 싼 업체만을 찾는 풍조가 강한데, 이런 업체들은 십중팔구 제대로 된 도면은 고사하고 실측조차 없이 대강 공사를 진행하고, 그렇게 싸구려 리모델링을 진행했다가 여전히 난방비 폭탄, 누수와 결로로 인한 곰팡이, 건물 균열 등에 시달려 두 번 세 번 공사하는 사례가 빈번하다.

 

게다가 아파트도 빌라도 페인트칠하면서 무조건 몸에 매우, 극히 유해한 물질을 용제로 사용하는 유성페인트를 맘껏 사용하는 등 문제가 많다. 이런 유해한 페인트를 집 안에서 사용하면 집주인과 가족들이야 피해 입으니 상관없을지 몰라도 이웃 주민들은 며칠간 난리 나는 거다.

특히 주택 리모델링은 분명 전문업자라고 자신만만해하거나 잘 아는 사람이라 일을 맡겼더니 새시 하나 제대로 못 붙이고 가버리는 경우도 비일비재하다. 대한민국 주택의 상태가 하도 심각하기 때문에 주택 리모델링은 거의 신축에 준하는 기술이 필요하다. 

 

그래도 주택 리모델링시장이 활성화되면서 최근에는 주택 전문 리모델링 업체들이 여럿 생겨서 사정이 좀 나아진 편. 일단 주택의 실측을 어떻게 진행하는 지부터 확인해 보면 어느 정도 수준을 짐작할 수 있다.

공정거래위원회 홈페이지에 들어가 보면 실내건축 표준계약서 양식을 다운받을 수 있으니 업체와 계약 시 공정위 표준계약서를 이용하는 것을 요청해 보아도 좋다. 주로 문제가 되는 사항들이 빠짐없이 들어가 있고 소비자와 업체의 권익을 어느 정도 공평하게 지켜 주는 내용이다.

 

[2017-표준약관-001]+실내건축+표준계약서.pdf

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이러한 요청을 꺼리고 허술한 야매 계약이나 심지어 구두 계약으로 퉁치려고 하는 업체는 계약이행이나 하자보수에서 문제 발생 시 나 몰라라 할 가능성이 있으므로 의심해 보는 것이 좋다. 그냥 맡기지 말자.

 

 

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