재건축보다 재개발 투자가 더 유리한 이유 3가지

 

 

현금 7억원이 있는데 재개발이 좋을까요? 재건축이 좋을까요? 가끔 받는 질문입니다. 이왕이면 투자 목적이니 가치가 상승할 수 있는 재개발이나 재건축을 고민하는 것입니다. 요즘 시공비 증가로 정비사업이 주춤하지만, 기본적으로 차익을 볼 수 있는 상품이라는 사실은 변함이 없습니다.

 

재개발과 재건축은 도시 및 주거환경정비법에 따라 시행되는 정비사업인데, 둘은 명확하게 구별됩니다. 쉽게 설명하면 재개발은 소방차가 들어갈 수 없을 정도로 길이 좁고, 학교나 도로, 공원 등이 열악한 곳을 개발하는 것입니다. 오래된 주택이 밀집되어 있어 주거 환경이 아파트보다 열악합니다. 반면 재건축은 학교, 도로, 공원 등이 잘 조성되어 있지만, 아파트 자체가 노후화한 곳을 정비하는 것입니다.


재개발과 재건축에 투자하는 사람들을 살펴보면, 기존 아파트를 팔고 실수요 겸 투자 목적으로 재건축 아파트로 갈아타는 사람은 많습니다. 반면 거주 중인 아파트를 팔고 재개발이 진행 중인 낡은 빌라나 단독주택으로 갈아타는 경우는 많지 않습니다. 주거 환경이 열악하기 때문입니다. 하지만 투자 목적의 재개발은 재건축보다 여러 측면에서 유리한 점이 많습니다.

1. 재개발은 가성비 좋은 투자

강남구 대치동 은마아파트

 

재개발은 재건축보다 투자비가 저렴합니다. 예를 들어, 재건축의 대표적인 사례인 강남구 대치동 은마아파트의 경우, 전용면적 85㎡(35평형)의 시세가 26억원입니다. 전세는 8억원 정도이니 실투자 금액으로 18억원이 필요합니다. 반면 서울 재개발의 블루칩인 성수동 전략정비구역의 대지 지분 23.1㎡(7평), 전용면적 46.3㎡(14평) 빌라는 시세가 16억원입니다. 전세는 2억원 정도로, 투자비는 14억원이 필요합니다.

 

조합 설립인가를 득한 동대문구 청량리역 주변 재개발 구역이나 성북구 장위뉴타운도 전세를 끼고 4억5억원대로 구입 가능한 매물이 있습니다. 반면 청량리역 인근에서 재건축 초기 단계인 미주아파트를 매입하려면 실투자 금액이 6억5,000만원 정도 필요합니다. 재개발이 재건축보다 투자 금액이 2억3억원 저렴합니다. 구역 지정이 아직 안 된 재개발 초기 단계는 실투자 금액 1억~2억원으로도 매입 가능한 매물이 있습니다.

이처럼 재개발은 재건축에 비해 적은 금액으로 신축 아파트를 받는 입주권 투자가 가능해, 투자 금액이 적은 사람에게 좋은 투자처입니다.

 

2. 공시가격이 낮아 보유 기간 중 재산세 부담이 적음

 

재개발은 공시가격이 낮아 보유세 부담이 적습니다. 예를 들어 성수동 재개발구역의 시세는 16억원인데 공시가격은 6억원입니다. 반면 16억원의 재건축 아파트는 공시가격이 11억원 선입니다. 재개발이 5억원 정도 저렴한 것입니다. 만일 투자자가 다주택자라면 종합부동산세 기본 공제금액이 공시가격 9억원이므로, 공시가격이 높은 재건축은 종합부동산세(재산세 포함) 부담이 커집니다.

종합부동산세를 부담하지 않는 1가구 1주택자라도 재산세 부담이 있기 때문에 공시가격이 낮은 재개발이 세금 측면에서는 유리합니다. 일반적으로 재개발이나 재건축은 조합설립인가를 득하고 철거까지 약 7년 정도 소요되므로, 보유 기간 중 보유세 부담이 크다면 실익이 적어집니다.

 

 

3. 재건축보다 규제 완화, 초과이익환수제 해당하지 않음

 

재건축의 가장 큰 걸림돌은 바로 재건축 초과이익환수제(재건축부담금)입니다. 초과이익 계산은 준공일 주택가격에서 조합설립인가일 주택가격과 개발 비용, 정상주택가격 상승분을 빼고 산정합니다. 초과이익이 8,000만원이면 초과이익 금액에 따라 초과이익의 10~50%까지 부담금으로 납부해야 합니다. 강남권 재건축 아파트는 세대별로 수억원의 재건축 부담금이 예상되어, 재건축이 진행되는 과정에서 조합원의 큰 저항이 예상됩니다. 이는 사업 추진의 걸림돌이 될 수 있습니다.

반면 재개발은 초과이익환수제가 적용되지 않아, 재개발 사업으로 인한 이익은 조합원이 갖게 되고 초과이익환수제로 인해 사업이 지연되는 일이 발생하지 않습니다.

또한, 투기과열지구에서 진행하는 재건축은 조합설립인가를 득하면 조합원 지위 양도가 금지됩니다. 반면, 투기과열지구에서 진행하는 재개발은 관리처분계획인가일 이후에 조합원 지위 양도가 금지됩니다. 예를 들어 용산 한남3구역은 관리처분계획인가를 득한 상태로서, 한남3구역 매물을 구입한 사람은 입주권을 받지 못하고 현금 청산됩니다(물론 재개발과 재건축 모두 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 1주택자는 조합원 지위 양도가 가능하다는 예외 조항이 있습니다).

이처럼 조합원 지위 양도 금지는 투기과열지구에 적용되는데, 재개발은 관리처분계획인가 전까지 매도가 자유로워 재건축보다 상대적으로 유리합니다.